Nekretnine u Hrvatskoj nisu priuštive

Crozilla.com doznaje, a istraživanja Ekonomskog instituta u Zagrebu dokazuju kako stanovi u Hrvatskoj jednostavno nisu priuštivi njezinim građanima.

Radite, imate redovna primanja, ali ipak si ne možete priuštiti stan u Hrvatskoj? Ne brinite, niste jedini.Prema riječima dr.sc. Maruške Vizek s Ekonomskog instituta u Zagrebu, u usporedbi s drugim zapadnoeuropskim zemljama, Hrvatska ima nepriuštive cijene nekretnina.

„Za analizu priuštivosti potrebno je usporediti cijene nekretnina u određenoj zemlji ili gradu s dohotkom te zemlje ili tog grada ili s cijenama najamnine za takav stan“ objasnila je dr.sc. Vizek naglašavajući kako u Hrvatskoj ne postoje službeni podatci najamnine, stoga je analiza odrađena uspoređivanjem cijena i godišnje prosječne bruto plaće po zaposlenom. Komparativna analiza tih podataka i dobivenog indikatora koji se zove „indeks priuštivosti“ pokazuje kako su nekretnine u Hrvatskoj – prije svega stanovi – izrazito nepriuštivi.

Što to zapravo znači pokazat ćemo na primjeru iz 2008 godine. Kao mjerilo uzimamo prosječnu bruto plaću. Ona godišnje iznosi oko 12.000 eura – što je zapravo mjesečna neto plaća od oko 5000 kuna. Oni s takvim primanjima odvojili bi čak 15,2% ukupnog godišnjeg bruto dohotka samo da bi kupili jedan kvadratni metar nekretnine. Za sam Zagreb to bi bilo čak i 16, 7%. Dr.sc. Vizek iz toga daje zaključak kako je stanovanje, da tako kažemo, najnepriuštivije baš u Hrvatskoj. Uz nas je na tom nezahvalnom mjestu još i Bugarska. Samo za usporedbu, Irci su iste godine trebali odvojiti svega 7,7% bruto plaće. Španjolci 10,3% a Slovenci 9,9% za kupnju jednog kvadratnog metra. Situacija se nije znatno mijenjala ni tijekom 2009. godine.

Visoke cijene – nepriuštive nekretnine

Najsnažniji rast cijena nekretnina u Hrvatskoj zabilježen je u 2004., 2006., 2007. i 2008. godini. Prema podacima HNB-a kumulativni rast cijena nekretnina u razdoblju od 2000. do 2007. iznosio je 58%. Prema podacima DZS-a koji su dostupni i za 2008. kumulativni rast iznosio je 46%. Cijene nekretnina u Zagrebu također su izrazitije rasle u razdoblju od 2004. do 2008., dok je kumulativni rast cijena tijekom cijelog promatranog razdoblja prema HNB-ovom pokazatelju iznosio 50%, dok je prema DZS-ovim podacima taj rast iznosio 57%. Valja naglasiti kako se snažan rast cijena nekretnina odvijao istodobno s intenziviranjem kreditne aktivnosti. Naime, stambeni su se krediti u razdoblju od 2004. do 2008. povećali za čak 202% (ili u prosjeku 40% godišnje).

Banke i dalje reprogramiraju kredite

Banke, kaže dr.sc. Vizek, i dalje nastavljaju reprogramirati kredite građevinarima i to one kredite s pomoću kojih su izgrađeni stanovi koji danas nisu prodani. Dok banke ne počnu otpisivati te kredite neće se vidjeti ni značajniji pad cijena, kazala je dr.sc. Vizek, uz napomenu kako vjeruje da će se to dogoditi vrlo brzo. Naime, dok god banke reprogramiraju kredite građevinarima, građevinari neće biti prisiljeni da značajnije spuste cijene novosagrađenih stanova. Banke su sklone reprogramiranju jer na takav način kredite građevinarima i dalje mogu proglasiti „dobrim kreditima“, što znači da za njih ne moraju izdvajati rezervacije koje im direktno umanjuju dobit. No ni banke ne mogu zauvijek izbjegavati neizbježno, a neizbježna je činjenica da su cijene stanova i dalje previsoke za hrvatski standard. To znači da će banke kad – tad morati proglasiti lošima kredite nekim građevinarima i inzistirati na prisilnim modalitetima naplate. Tek tada možemo očekivati dramatičniji pad cijena. Mora se također naglasiti da banke oklijevaju s otpisom kredita građevinarima i stoga jer im nije u interesu da se cijene nekretnina značajnije smanje. Naime, značajniji pad cijena bi značio da bi hipoteka, odnosno založno pravo koje banke ostvaruju nad stanovima kupljenih stambenim kreditima u prethodnih par godina bilo veće od tržišne vrijednost stana.

Intervencija države

Dr.sc. Vizek smatra kako intervencija države u tržište nekretnina na način da se potiče prodaja novosagrađenih stanova po sadašnjim cijenama potpuno suluda ideja bez obzira na glavni argument kako je u neprodanim stanovima skriveno 300 milijuna kuna PDV-a. „Svako direktno uplitanje države na tržište nekretnina u ovoj situaciji bi zaledilo cijenu nekretnina na sadašnjim razinama što dugoročno može imati negativne posljedice na priuštivost nekretnina, na buduću ponudu, a i potražnju“, tvrdi dr.sc. Vizek te dodaje kako tržište nekretnina treba pustiti da se „iščisti“ jer će ono samo „kazniti“ one investitore i građevinare koji su u svoje poduhvate ušli s rizičnim i nekvalitetnim projektima te čiji stanovi zapravo jednostavno ne vrijede taj novac. Ono što država može učiniti jest promijeniti politiku sadašnjeg poreznog sustava koji kroz porezne olakšice potiče potražnju za stambenim prostorom i stjecanje vlasništva nad nekretninama. Nadalje, Hrvatska ima izrazito rigidan sustav planiranja urbanog prostora koji je uzrok neelastične ponude građevinskog zemljišta. Država bi relaksiranjem urbanog planiranja učinila ponudu građevinskog zemljišta elastičnijom, što bi pojeftinilo stambenu izgradnju i u konačnici snizilo cijene nekretnina, zaključila je dr.sc. Vizek.

Komentari
  1. 8 godina ago
  2. 8 godina ago

Odgovori

Vaša adresa e-pošte neće biti objavljena. Nužna polja su označena s *

Možete koristiti ove HTML oznake i atribute: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>